近日重磅数据公布了，亮点很多，问题也不少，接下来先讲宏观趋势，再分析地产。
首先第三季度GDP同比增长是4.8%，较前值5.2%有所回落。
其实这个数值已经很不错了。
因为这是在房地产严重拉后腿，以及局外形势动荡（外贸受阻）的情况下达成的。
而且前三季度增速5.2%，依然高于全年目标，今年达到5%的预期目标，问题不大，经济总体运行算是比较平衡。
最重要的是，经济结构出现了“质的改变”。
比如9月规模以上工业增加值同比增长6.5%，远超预期5%，新能源汽车、光伏设备等新兴产业增速超过20%，成为拉动经济的主要动力。
这与制造业 PMI 回升至 49.8（接近荣枯线）、生产指数创近 6 个月新高（51.9%）形成印证，说明产业升级效果很好。
第二个是非制造业的PMI回到基准线上，邮政、电信等生产性服务业保持60%以上的高景气，说明数字经济、绿色经济等新动能，对服务业有了强有力的新支撑。
第三个是，9月外需在加速回暖，出口同比增长8.3%，显著高于预期的7.1%。其中机电产品出口占比提升至58.6%，半导体、锂电池等高技术产品增速超过15%。这主要得益于全球供应链修复，“一带一路”沿线城市拓展以及国内产业升级带来的综合需求爆发。
第四个通缩压力也在缓解。核心CPI连续5个月扩大，显示内需正在缓慢修复。PPI降幅收窄，煤炭加工、黑色金属冶炼等行业价格环比上涨，说明工业供需关系改善，这跟这段时间，“反内卷、反价格战”政策有关。
第五个是，货币剪刀差开始收敛。M2 同比增长 8.4%，M1 增长 7.2%，剪刀差缩小至 1.2 个百分点，为年内最低。反映企业活期存款增加、资金活化程度提升，这与制造业 PMI 中生产经营活动预期指数升至 54.1%（连续三个月回升）相呼应。
接下来再说说问题。
首先是内需还是差一些，消费增长韧性不足。社会消费品零售总额同比增长 3%，与预期持平，但餐饮收入仅增 0.9%，石油制品类下降 7.1%，反映居民消费仍以必需品为主。
餐饮今年非常难做，昨天看到美团的一则报告，当前餐饮行业堂食客单价已接近2015年水平，几乎重回十年前。
北京的餐饮也是这样，倒闭了很多，主要是人们更偏向于在家吃饭，下馆子的次数减少，同时这几年新增餐饮供应量太大了。
但消费也有两个不错的赛道，一个是通讯器材（+16.2%）、体育娱乐用品（+11.9%），实物商品网上零售额增长 6.5%，占社零比重达 25%，显示消费结构正在转型。
体育是一个机会点，这段时间我去打网球，如果不提前两天约，根本约不到场地，去打羽毛球，场馆基本也是满的。
说明人们越来越关注自己的身体健康，愿意在运动方面投资，当然也有国家的在体育娱乐消费方面的推动，这是一个大趋势。
第二个问题是投资持续承压。
固定投资为2020年以来首次转负，主要是受房地产拖累（开发投资下降13.9%），不过，制造业投资增长3.2%，高技术制造业投资增速超10%，显示产业升级投资正在对冲传统投资下滑。
第三个问题还是房地产……
1-9月新建商品房销售面积同比下降5.5%，房地产开发投资同比下降 13.9%，新开工面积下降 18.7%。商品房待售面积减少 241 万平方米，住宅去化周期降至 16.8 个月，库存压力依旧不小。
同时开发商资金链紧张问题尚未根本解决，1-9月到位资金同比下降 12.6%，房企依然挣扎在生死线。
好的地方在于，核心30城新房成交面积环比增长22.2%，二手房市场也有所回暖，一线城市成交面积同比增长 23.8%。
总体来说，一线城市的新房和二手房都在回暖，二线城市的新房还可以，除此以外，都不太行。最差的是三四线城市的二手房，依然面临着流动性问题。
看完这些数据，大家应该明白：
现在国家经济的核心驱动力，已经从房地产转换成了科技+实业。
这有益于大国长期发展，经济会走得更加扎实稳妥。
但即使房地产成为拖后腿的产业，也不能过分抱怨，吃水不忘挖井人，毕竟它承担了过去40年经济发展的原始积累，给全国城市城镇化提供了核心动力。
那么房地产没有未来了吗？
并非如此，我做个比喻，火车头理论。
过去房地产走在前面，当火车头，而现在房地产撤到后面做了车厢，转由“科技+实业”作主车头。
而科技+实业又需要成熟的金融服务匹配，投资建设，那么这时候股市的作用就出来了，所以股市成为副车头。
所以整体来说，就是房地产换成了“科技+实业+股市”。
新的火车头会继续拉动经济向前走，那么后面的车厢也会跟着走，而不是彻底断裂开来。
拿美国、日本、新加坡等成熟的经济体举例，他们早期都实现了动能的转换，但最终科技+实业创富后，依然会反馈到房地产。
因为经济回暖，整个社会的创富效应起来之后，很多人都想改善住房环境，拥有稳定的基础收益，房产的经济价值也会提升。
现在国内已经出现了大量的3%租金收益率的资产，未来随着经济复苏，社会资金活跃，可能还会上升到5%。再加上越来越低的房贷利率，单就投资收租，也强过银行储蓄。
只不过过去的房地产价值主要由政策驱动向上走，而现在是经济带动下的住房需求驱动。
其次，在美联储降息通道打开后，人民币相对美元会出现长期升值趋势，这也会引导全球资金涌入国内寻找资产，而现在资产价格相对历史都是处于“低估区间”。
所以房地产并非没有希望，而是滞后于经济，只有等经济复苏了，预期好转，楼市才会有大的波动。
而且我认为这个时间不会等得太久。
一方面十年磨一剑，出剑现锋芒，科技新兴产业动能已经装上列车车头，比如光伏、新能源汽车、船舶、稀土、半导体、军工、高铁、机器人、创新药等等，可以说是接近百花齐放的状态，都会以2025年为起点，进入爆发期。
另一方面全球降息通道已经打开了，11月1日，中美双方大概率会谈出一个比较好的结果，那么外围风险基本已经接触了，利空出尽。
最后是“稀土牌在手，外贸畅通无阻”，我们可以拿着稀土工业，敲开所有国家的贸易大门，带着源源不断的物资换取资源。
现在已经开通了北极航道，中吉乌铁路也开工了，一带一路国家阵营越扩越大，九三军工护体，以东大为核心的全球贸易圈已经彻底打开了。
经济好转是有节奏，分阶梯的，所以大家要保持耐心，多等一等。先通过贸易+科技+制造业拉动外需，让沿海城市经济起来，再传导至内地，带动内需预期。
总之，最差的日子已经过去了，把眼光放长远，预计明年3月之后，经济就可以实现初步恢复，年中一些新兴产业会加速驱动经济反转。
投资者要多关注新兴产业，如人工智能、新能源、消费升级、“一带一路” 等结构性机会，同时也可以关注一二线强产业城市的改善型住房。
尽可能往前面的车厢靠，趋势就会回报自己。如果现在还以悲观视角看待未来趋势，那就只能被悲观尘封了。
以上仅为知识分享，而非投资指导，不构成任何投资建议
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